Sprawa opisana przez Rzeczpospolitą wygląda na pierwszy rzut oka absurdalnie. Spółdzielnia mieszkaniowa chciała wpisać do księgi wieczystej służebność przesyłu dla instalacji ciepłowniczej doprowadzonej do bloku. Właściciele lokali nie protestowali, bo dzięki podłączeniu do miejskiej sieci dostali tańsze ciepło. Sądy i tak oddaliły wniosek, wskazując na brak wymaganej uchwały właścicieli.

Sąd Najwyższy w sprawie o sygnaturze I CSK 2024/24 potwierdził tę linię, stwierdzając, że "ustanowienie służebności gruntowej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością".

Zwykły zarząd i to, co go przekracza

Kodeks cywilny dzieli decyzje dotyczące wspólnej rzeczy na dwie kategorie. Bieżące administrowanie, czyli zwykły zarząd, załatwia większość liczona według wielkości udziałów. Wszystko, co ten zakres przekracza, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, a przy braku zgody drogi sądowej.

Kluczowe jest to, że o kwalifikacji nie decyduje opłacalność. Obciążenie nieruchomości prawem rzeczowym na rzecz osoby trzeciej zmienia jej stan prawny na lata, niezależnie od tego, czy dziś wychodzi to mieszkańcom na plus. Dlatego prawo wymaga tu wyższego progu, a nie prostej arytmetyki głosów.

Uchwała, nie domniemana zgoda

Praktyczny wniosek z tej sprawy jest inny, niż mogłoby się wydawać. Przegrana nie wynikła z tego, że ktoś się sprzeciwił, tylko z tego, że nikt formalnie nie wyraził zgody. Brak sprzeciwu to nie to samo co uchwała. Jak przypomina Prawo.pl, przy ustanawianiu służebności przesyłu na nieruchomości należącej do wielu osób trzeba mieć zgodę wyrażoną w prawidłowej formie, a nie ustne poparcie mieszkańców.

Sąd wieczystoksięgowy bada dokumenty, nie nastroje. Jeśli w aktach nie ma uchwały i pełnomocnictwa dla zarządu do zawarcia umowy, wniosek zostanie oddalony, choćby cała klatka była za.

Co zrobić, gdy ktoś jest przeciw

Przy współwłasności w częściach ułamkowych, jeśli brakuje zgody wszystkich, współwłaściciele mający łącznie co najmniej połowę udziałów mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd bierze pod uwagę cel zamierzonej czynności i interesy wszystkich uprawnionych, więc realna korzyść dla nieruchomości jest argumentem, tylko trzeba go przedstawić we właściwym trybie.

Jak się do tego przygotować

Trzy rzeczy oszczędzają miesiące. Po pierwsze, ustalić na starcie, jaki dokładnie jest stan prawny nieruchomości, bo inne zasady rządzą wspólnotą mieszkaniową, a inne zwykłą współwłasnością ułamkową. Po drugie, podjąć uchwałę wraz z pełnomocnictwem do zawarcia umowy, zanim ktokolwiek pójdzie do notariusza. Po trzecie, uzgodnić wynagrodzenie za służebność, bo przedsiębiorstwo przesyłowe rzadko proponuje je z własnej inicjatywy, a raz ustanowiona nieodpłatnie służebność zostaje na dziesięciolecia.