O cenach mieszkań mówi się zwykle jednym słowem: drożyzna. Dane, na które powołuje się najnowsza analiza, każą jednak spojrzeć na sprawę uważniej. Nie dlatego, że jest tanio, bo nie jest, ale dlatego, że popularna średnia zniekształca obraz.

Ile naprawdę kosztuje metr

Jak podaje Rzeczpospolita, w drugim kwartale 2026 roku średnia cena ofertowa metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie w popularnym segmencie wyniosła około 19,9 tysiąca złotych. Kwartał wcześniej było to około 19,6 tysiąca złotych, więc wzrost jest, ale niewielki.

Dłuższa perspektywa pokazuje więcej. Wobec pierwszego kwartału 2024 roku, gdy metr kosztował około 17,5 tysiąca złotych, ceny wzrosły o mniej więcej 14 procent w ciągu ponad dwóch lat. Dane pochodzą z bazy Big Data serwisu RynekPierwotny.pl.

Pułapka średniej

Sedno analizy dotyczy jednak nie samej liczby, lecz tego, jak ją czytać. Autor zwraca uwagę, że średnią zawyżają apartamenty luksusowe, wyceniane na dziesiątki tysięcy złotych za metr. Kilka bardzo drogich ofert potrafi podciągnąć w górę cały wynik.

W efekcie przeciętny kupujący, szukający zwykłego mieszkania, płaci realnie mniej, niż wskazuje opublikowana średnia, a różnica bywa znacząca. To klasyczny problem statystyczny: średnia arytmetyczna jest wrażliwa na skrajne wartości, więc rynek z kilkoma bardzo drogimi ofertami wygląda w niej drożej, niż wygląda dla większości nabywców.

Dlaczego to ważne

Ta różnica ma praktyczne znaczenie. Gdy w debacie publicznej pada jedna wielka liczba, łatwo o wrażenie, że mieszkania są poza zasięgiem wszystkich. Tymczasem obraz jest bardziej zniuansowany: segment popularny rządzi się innymi cenami niż segment premium, a to właśnie ten pierwszy dotyczy typowego kupującego.

Nie znaczy to, że problem drożyzny jest wymyślony. Wzrost o 14 procent w dwa lata jest realny i odczuwalny. Chodzi o coś innego: żeby ocenić własne szanse na rynku, warto patrzeć na ceny w konkretnym segmencie i lokalizacji, a nie na jedną uśrednioną liczbę, która miesza kawalerki z apartamentami za miliony.

Jak z tego korzystać

Wniosek dla kogoś, kto rozgląda się za mieszkaniem, jest praktyczny. Publikowane średnie traktujmy jako punkt odniesienia, a nie wyrok. Realna cena, którą zapłacimy, zależy od segmentu, dzielnicy i stanu wykończenia, a te potrafią się różnić znacznie bardziej niż o kilka procent.

Dane RynekPierwotny.pl przypominają w gruncie rzeczy starą prawdę: liczba bez kontekstu potrafi wprowadzać w błąd. Ceny nowych mieszkań rosną, ale to, jak bardzo dotyczy to konkretnego kupującego, zależy od tego, w którą część rynku patrzy.