Dwa pokoje — najczęstszy wybór

Na polskim rynku mieszkaniowym utrwala się wyraźna hierarchia: lokale dwupokojowe są najczęściej kupowanym typem nieruchomości. Jak podaje „Rzeczpospolita” za danymi BIG DATA RynekPierwotny.pl, w Warszawie dwójki odpowiadają za około 45 proc. sprzedaży deweloperskiej, a w pozostałych metropoliach za 40–50 proc. — z wyjątkiem Wrocławia, gdzie udział jest nieco niższy.

Powód jest praktyczny: dwupokojowe to kompromis między ceną a funkcjonalnością. Mieszczą się w nim para, rodzina z dzieckiem albo singiel potrzebujący osobnego pokoju do pracy. Dla inwestora to z kolei lokal łatwy do wynajęcia.

Ceny w górę, oferta w dół

Skoncentrowany popyt podbija ceny i kurczy ofertę. Na rynku pierwotnym w okresie pierwszych miesięcy 2026 roku średnie ceny dwójek w Warszawie wzrosły z około 18,4 do 19,3 tys. zł za metr (wzrost o ok. 5 proc.), a w Poznaniu z 13,5 do 13,9 tys. zł (ok. 3 proc.). W pozostałych dużych miastach zmiany były mniejsze. Towarzyszy temu spadek zapasów mieszkań w ofercie deweloperów — mniejsza podaż przy utrzymanym popycie to klasyczny mechanizm napędzający ceny.

Ile kosztuje całe mieszkanie

Patrząc na ceny całkowite na rynku wtórnym (dane czerwcowe przytaczane przez „Rzeczpospolitą”), przeciętne dwupokojowe mieszkanie kosztuje:

  • Warszawa — ok. 810 tys. zł
  • Kraków — ok. 742 tys. zł
  • Gdańsk — ok. 732 tys. zł
  • Wrocław — ok. 646 tys. zł
  • Poznań — ok. 565 tys. zł
  • Lublin — ok. 462 tys. zł
  • Katowice — ok. 440 tys. zł
  • Łódź — ok. 367 tys. zł

Widać też różnicę między cenami ofertowymi na rynku pierwotnym a cenami faktycznie zawartych transakcji — w Warszawie sięga ona ok. 18–19 proc., w Poznaniu ponad 14 proc., a w Krakowie, Łodzi i Trójmieście 5–7 proc.

Co dalej

Z komentarzy cytowanych przez „Rzeczpospolitą” wyłania się ostrożny wniosek: „okno względnej stabilizacji może się powoli zamykać”. Kurczące się zasoby przy mocnym popycie historycznie prowadziły do przyspieszenia wzrostów. Bez wyraźnego poluzowania polityki kredytowej lub nowego programu wsparcia ceny dwójek w największych miastach mogą w drugiej połowie roku rosnąć dalej.