Na czym polega zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu

Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje w Polsce zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu jednorodzinnego na rynku wtórnym. Zgodnie z przepisami z 2-procentowego podatku zwolniony jest nabywca, który w dniu zawarcia umowy sprzedaży nie posiadał — i nigdy wcześniej nie posiadał — prawa własności lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego. Wyjątek dotyczy udziałów nabytych w drodze dziedziczenia, o ile nie przekraczają 50 proc.

Przepis ma duże praktyczne znaczenie: przy zakupie mieszkania za 500 tys. zł zwolnienie oznacza oszczędność 10 000 zł, które wcześniej trafiało do urzędu skarbowego za pośrednictwem notariusza.

Co orzekł NSA w sprawie udziału w odziedziczonej nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygnął kwestię, która budziła poważne wątpliwości interpretacyjne: czy zwolnienie z PCC przysługuje również wówczas, gdy kupujący nabywa jedynie udział we współwłasności pierwszego domu, a nie całą nieruchomość.

Sprawa dotyczyła małżeństwa, które wcześniej odziedziczyło połowę udziału w domu jednorodzinnym, a następnie odkupiło od siostry pozostałą połowę — stając się jedynymi właścicielami. Notariusz pobrał 2 proc. PCC od wartości nabywanego udziału. Małżonkowie odwołali się, twierdząc, że transakcja powinna korzystać ze zwolnienia, skoro dopełniali własność swojego jedynego domu, a udział odziedziczony nie przekraczał 50 proc.

NSA przyznał im rację. Sąd wskazał, że przepisy o zwolnieniach o charakterze pozafiskalnym — służących realizacji określonego celu społecznego — należy interpretować celowościowo, a nie tylko literalnie. Skoro intencją ustawodawcy było ułatwienie pierwszego wejścia na rynek nieruchomości, zakup udziału we współwłasności mieści się w tej samej ochronnej logice co nabycie całej nieruchomości (Rzeczpospolita).

Proporcjonalne zwolnienie przy wspólnym zakupie z partnerem

To nie jedyne korzystne orzeczenie NSA w tej materii. W innym wyroku z 2026 roku sąd rozstrzygnął sytuację par kupujących nieruchomość wspólnie, gdy tylko jedna z osób kupuje mieszkanie po raz pierwszy. Wcześniejsza praktyka była dla kupujących niekorzystna: jeśli choćby jeden ze współnabywców posiadał już jakąkolwiek nieruchomość, cała transakcja traciła prawo do zwolnienia. NSA orzekł, że zwolnienie z PCC może przysługiwać proporcjonalnie — wyłącznie w odniesieniu do udziału osoby, która spełnia ustawowe warunki (Prawo.pl).

W praktyce oznacza to, że przy zakupie mieszkania za 500 tys. zł przez dwoje kupujących w równych częściach, gdy tylko jedno z nich kupuje pierwszy raz, podatek PCC powinien być naliczony wyłącznie od 250 tys. zł — czyli od udziału osoby niespełniającej warunków zwolnienia. Oszczędność wynosi zatem 5 000 zł zamiast dotychczasowych 10 000 zł.

Kto może skorzystać i co z nadpłatami

Orzeczenia mają znaczenie dla szerokiego kręgu osób: małżonków i partnerów kupujących razem pierwszą nieruchomość, rodzeństwa nabywającego udziały we wspólnie odziedziczonej nieruchomości oraz osób dopełniających współwłasność jedynego domu. Ci, którzy w przeszłości zapłacili pełny podatek PCC w podobnych okolicznościach, mogą rozważyć złożenie wniosku o stwierdzenie nadpłaty do urzędu skarbowego — termin wynosi 5 lat od zapłaty.

Ważna uwaga praktyczna: wyroki NSA nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa, a każda sprawa wymaga indywidualnej oceny. Notariusze pobierają PCC w momencie podpisania aktu na podstawie obowiązujących przepisów i własnej oceny prawnej. Osoby planujące transakcję w podobnych okolicznościach powinny skonsultować się z doradcą podatkowym lub radcą prawnym przed finalizacją umowy.