Kredyt zamiast czynszu

Gdy dziecko wyjeżdża na studia, rodzice często wybierają między pięcioma latami najmu a zakupem mieszkania na kredyt. Analiza „Rzeczpospolitej” pokazuje, że w niemal wszystkich miastach akademickich rata kredytu na 40-metrowe, dwupokojowe mieszkanie wychodzi taniej niż czynsz najmu. Przyjęte założenia: 20-procentowy wkład własny, oprocentowanie 5,45 proc. i 30-letni okres spłaty.

Gdzie różnica jest największa

Miesięczna rata kredytu jest niższa od najmu o:

  • Łódź — 840 zł
  • Szczecin — 746 zł
  • Bydgoszcz — 579 zł
  • Olsztyn — 435 zł
  • Katowice — 425 zł
  • Warszawa, Wrocław — po ok. 398 zł
  • Poznań — 391 zł
  • Lublin — 375 zł
  • Kraków — zaledwie 30 zł (praktycznie remis)

Dla porównania, ofertowe stawki najmu 40-metrowych mieszkań sięgają w Warszawie ok. 3360 zł, w Krakowie i Gdańsku ok. 2760 zł, we Wrocławiu ok. 2680 zł, a w Katowicach i części mniejszych ośrodków schodzą poniżej 2000 zł. To ceny ofertowe — realnie płacone bywają nieco niższe.

Czego nie widać w racie

Proste zestawienie „rata kontra czynsz” pomija jednak kilka kosztów, które zmieniają rachunek:

  • czynsz administracyjny i media — dodatkowe kilkaset złotych miesięcznie, niezależnie od tego, czy się wynajmuje, czy ma własne mieszkanie;
  • koszty transakcyjne zakupu — notariusz, podatek PCC (2 proc. na rynku wtórnym), ewentualna prowizja pośrednika;
  • ryzyko stopy procentowej — przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem wzrost stóp podniesie ratę;
  • brak elastyczności — właściciel jest związany z jednym miastem i jedną nieruchomością.

Dla kogo to się opłaca

Kluczowe zastrzeżenie: kredyt zaciąga zwykle rodzic, bo student nie ma zdolności kredytowej. Model ma sens, gdy kupujący dysponuje wkładem własnym, studia potrwają co najmniej 4–5 lat, a po ich zakończeniu mieszkanie zostanie sprzedane lub wynajęte. Warto też pamiętać, że porównanie opiera się na cenach transakcyjnych, a aktualne oprocentowanie zależy od decyzji RPP — przed decyzją trzeba sprawdzić bieżące oferty banków i policzyć zdolność kredytową.

Najciekawszy wniosek jest taki, że z czysto finansowego punktu widzenia faworytami są nie Warszawa i Kraków, lecz Łódź i Szczecin — miasta z niskimi cenami mieszkań i jednocześnie sporymi stawkami najmu.