Czym był lex deweloper
Specustawa mieszkaniowa, potocznie zwana lex deweloper, dawała inwestorom potężne narzędzie: możliwość budowy osiedli nawet tam, gdzie miejscowy plan zagospodarowania tego nie przewidywał lub gdzie planu w ogóle nie było. Wystarczyła tzw. uchwała lokalizacyjna rady gminy. Przepisy od początku miały charakter tymczasowy, ale stały się trwałym instrumentem na rynku.
Co wygasa 1 lipca
Jak potwierdza „Rzeczpospolita”, od 1 lipca 2026 roku rady gmin tracą możliwość podejmowania nowych uchwał lokalizacyjnych w tym trybie. Uchwały podjęte przed tą datą zachowują moc — kluczowy jest moment głosowania rady, a nie złożenia wniosku przez dewelopera. Inwestorzy, którzy do końca czerwca nie uzyskali uchwały, tracą tę ścieżkę.
Co ją zastępuje
Jedyną alternatywą dla inwestycji poza planem staje się Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). Procedura jest znacznie bardziej wymagająca: potrzebna jest zgoda rady gminy, zgodność z planem ogólnym i strategią rozwoju gminy oraz zawarcie umowy urbanistycznej. To przesuwa równowagę z powrotem w stronę samorządów.
Plany ogólne i decyzje WZ
Tu pojawia się ryzyko. Gminy muszą uchwalić plany ogólne do 31 sierpnia 2026 roku — bez nich nie będzie można wydawać nowych decyzji o warunkach zabudowy (WZ) ani prowadzić procedur ZPI. Równolegle od 1 stycznia 2026 roku decyzje WZ są ważne tylko pięć lat (wcześniej bezterminowo), a od 1 stycznia 2027 roku o WZ będą mogli ubiegać się wyłącznie właściciele gruntu lub osoby z tytułem prawnym do dysponowania nim.
Skutki dla rynku
Dla deweloperów to koniec łatwego dostępu do gruntów o nieuregulowanym statusie planistycznym. Działki objęte planami dopuszczającymi zabudowę zyskają na wartości, a tereny bez planów mogą stracić, jeśli gminy nie będą skłonne uchwalać ZPI. Krótkoterminowo rynek może odczuć ograniczenie nowej podaży, co bywa czynnikiem proinflacyjnym dla cen mieszkań. W dłuższej perspektywie nowe zasady mają jednak wymusić bardziej skoordynowaną, mniej chaotyczną zabudowę — powiązaną z infrastrukturą i usługami.
